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【地产研究】成本数据库小议

添加时间: 2015-7-16 浏览数:785 作者:南通用友

文/地产管理研究中心研究员   巫辉

所谓成本数据库(DATA BASE COST—缩写为DBC),是企业通过搜集和积累成本的大量信息,经过处理后估计那种需求的比例,以及利用这些信息给企业以精确定位,有针对性地提供服务,以达到成本最低和市场最大化的原则。

成本数据库一直是各个行业的热门话题和研究重点。在房地产行业内,地产成本数据库是指对整个项目开发过程中,涉及到的成本数据进行处理和总结,成为不同的成本指标。企业就可以根据这些数据信息为企业提供决策支持,或者是新项目的开发提供详尽的数据参考,这样就可以使得企业成本水平设置的合理,提升企业利润。

然而在企业实际应用中,很多地产公司缺乏基本的成本数据库管理思路,既没有统一的成本测算管理体系,又缺乏科学合理的成本测算指标,导致其在目标成本测算阶段缺少测算参考的依据和基准,测算偏差较大;项目结算后,历史成本数据无法得到有效归集,经验无法积累。

对于房地产企业,成本数据库的构建有三大步骤,即建立成本测算管理体系、总结沉淀成本相关数据和成本数据库的应用。

1、建立成本测算管理体系

项目成本一般由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。其中开发成本费用中包含:土地使用权取得费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费。组成项目成本各费项的测算方法决定了其在成本数据库的存储和使用方式。

一般来说,建筑安装工程费、公共配套设施建设费可按照产品业态或楼栋的维度进行测算,其他费项按照项目维度进行整体测算。除建筑安装工程费外,其他费项均需要进行可售业态的分摊。

项目所处阶段的不同,决定了各费项的具体测算方法。如在项目可行性研究阶段,因所知项目信息较少,通过“占地指标、建筑面积、容积率”等几个大略指标,仅能勾画出项目的基本轮廓,只能进行成本估算,如“绿化成本=建筑总面积*绿化率*每平米绿化造价”。“每平米绿化造价”即为本阶段的估算指标。

在定位阶段,可基本确定项目所建产品业态,以及各业态的建筑面积。此阶段可细化建安类成本的测算,如“土木结构工程造价=工程量*综合单价”,“工程量=建筑面积*系数”。“系数”和组成“综合单价”的相关价格是本阶段的概算指标。

在报规阶段,可明确各业态、楼栋的面积,可进一步细化建安成本到楼栋级别。

项目实施及结算阶段,需根据项目实际成本数据,定期更正测算指标,以提高测算指标的准确性。

2、总结沉淀成本相关数据

除了收集历史项目的测算和结算经济指标数据外,还应收集与经济指标相关的项目技术指标数据(含钢量、含砼量等)、材料设备价格信息、各地区规费信息等。当进行未来产品或项目建设时,可以利用这些项目信息作为测算依据进行成本测算。

其次,还应收集竞争对手和标杆企业的成本数据,作为本企业成本控制的参考标准,能够起到促进企业发展的作用。

3、成本数据库的应用

成本数据库的应用主要有三个方面,即支持新项目的目标成本测算,指导限额设计及成本对标,指导采购及合同谈判。

当进行实际运用时,成本数据库按照项目、产品和科目等几种维度进行储存,以便于使用者进行快速查询。例如,当房地产商想要获取某小高层的成本数据信息时,就可以查找全公司或本区域内小高层的成本平均数据,或参考某类似项目的小高层成本数据。成本数据库会随着项目数量以及规模的扩大不断积累,数据库的内容会越来越丰富,数据库的全面性以及真实性就会相应提升

在我国,成本数据库基本上还处于学习和探索的阶段,成本数据库这样独具竞争力的工具在中国企业目前还尚未发挥应有的作用。虽然大部分地产企业都已经开始使用信息化手段来提升成本管理,但在成本数据库领域,诸多地产商还在用传统EXCEL等表格来记录和处理错综复杂的成本数据,传统EXCEL处理模式存在诸多弊端,难以胜任当前的管理要求。而如果使用信息化成本数据管理,企业就可以弥补传统数据管理中存在的不足之处,确保企业各种成本数据的管理需求。相信随着经济的进一步发展和经营理念的不断进步,成本数据库信息化将在业内得到逐渐普及。

小结

建立成本数据管理体系,包括成本测算、成本指标的总结和沉淀、应用等,可以作为项目设计成本造价的参考和对比,从而进行项目全面的、全程的成本管理最终将管理方法和数据信息化才能够真正的让企业不受时间、空间的限制来使用成本数据库为企业带来效益。