【产业地产定义】：产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。

【产业地产发展背景】：产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。

在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；

在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；

伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型；

2014年12月9日中央经济会议明确，推动全面创新，更多靠产业化的创新来培育和形成新的增长点，政府在保护知识产权、改善金融支持、激励机制、聚集优秀人才等方面有积极作为。

园区成为建立创投平台培育新产业的聚集地，从收租、参股到全方位服务和经营，园区公司转向建设创投平台，原有模式全面升级。园区发展会成为下一个焦点，政策扶持的开始和商业模式的升级，将会给园区公司带来全新的盈利模式。

产业地产是中国深化改革的重要抓手，新体制需要新的商业模式。产业地产发展的第二个根本动力来自于中国政府政治体制的改革。一方面，李克强总理持续推动行政审批改革，以及上海自贸区的设立等事件均说明未来政府将主动放开经济微观层面的管理，相关职能将逐步弱化，在园区建设、招商、运营以及企业服务管理等方面需要市场提供相关解决方案；另一方面，在互联网经济时代，小微企业是经济发展的重要推动力，同时企业发展极为不稳定，新经济的企业小、变化快等特征对过去行政化的园区管理服务提出挑战，政府也被动需要市场提供园区开发运营的综合解决方案。同时，存量土地、园区政策、国企改革等改革红利的不断释放，将盘活产业资源的价值，成为未来产业地产发展的动力与机遇。

进入2014年以来，商业、住宅地产面临着量价齐跌的境地，地产市场进入深度调整，房企不得不从之前的投资热潮中抽离，转身寻找新的商业机会。在此趋势下，部分房企从目前国内产业调整的大潮着眼，充分意识到了产业园的潜在市场需求，这使得一直在地产领域扮演最为边缘化角色的产业地产一跃成为房企竞相争抢的热地，并在客观上为其发展提供了更多机会。

随着2014年网购市场的持续火爆，电商“玩家们”陆续在全国大面积布点产业地产分支物流地产，通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。如电商巨头京东，自2007年进军物流地产领域以来，5年间便拿地超出1400亩，在北上广等13座城市分别建立了物流中心，2014年11月29日又与华夏幸福签订合作协议，使得电商物流一家亲的趋势更为明朗；菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订了超过1000亩的供地协议，“圈地”扩张形势明显。

由此可见，互联时代的兴起成为倒逼产业地产市场转型升级的核心因素。此外，大量国内非传统产业地产开发企业如万科、招商、绿地、世贸、深圳星河及投资机构纷纷涌入产业地产领域，成为2014年中国产业地产市场最大的特点。

据张江高科、华夏幸福、光谷联合等十数家主流产业地产上市企业半年报资料显示，虽然今年上半年房地产市场面临深度调整，但这些产业地产企业实现的总利润却同比增长了20.58%。因此，大部分行业分析人士认为，产业地产逆市增长的潜力十分强大。

尽管行业发展形势被普遍看好，但产业地产发展并非想象中的一帆风顺，目前仍旧存在缺乏统一标准、对于产业园区的理解，产业经济的结合程度，或者服务产业的态度与能力均缺乏应有的水平。产业地产如何把握新时期发展机遇迎接挑战成为共同话题。而今大批从商住领域奔赴而来的新生势力聚集涌入产业地产领域，成为其转型的催化剂，以此为助力，产业地产转型进程将全面提速，一场深刻而颠覆式的变革日渐明晰。

以深圳（参看图一）为例从上世纪八九十年代最早的第一代工业园厂房，到1995年前后加入贸易元素的第二代工贸园，再到带三代的科技园，乃至在深圳喷薄而出的多个产业综合体项目，产业地产进入了产城时代。

 图一 深圳产业园发展历程

我们看到，新一代的产业综合体，不仅仅是是一个封闭的生产、研发场所，他更多的还蕴含着社交、金融创新、产业孵化的能量等，要求产业地产开发运营者，需要从一个普通的房地产商的思维向城市运营商角色转变，产业综合体的开发，实质上是集地产开发、平台建设、金融服务、社区管理于一体的模式，地产开发只是载体，是园区运营的起步，后续的平台建设、运营服务反而是更考验开发商提升价值空间的能力。

目前很多园区建造过分偏重地产，而忽视了产业发展诉求，因此我们在建造产业地产项目时，需要从服务企业发展和资产运营的角度出发，注重软环境与硬环境同步建设，打造一个服务于企业发展、腾飞的广袤平台，而不是一个单纯的暴利领域。产业才是产业地产发展的核心，产业地产未来的发展趋势应是产业化 ，而非地产化 ，把销售至上，转变为持续经营，使园区成为真正意义上的产业服务平台，成为企业发展的天堂。

产业地产的发展不能只盯着土地，土地已经不再是最核心的问题了。2003年前，土地是多元化供应的，2003年后土地垄断造成了产业链畸形、房价上升等现象的出现，而土地多元化供应则是未来的发展趋势。这对于新型城镇化的发展是个质变，尽管土地还有其自然禀赋的价值存在，但是未来更大的价值取决于产业链的中后端承载的是何种类型与形式的产业。

传统企业的问题在于目前资本还没有打通，产业地产实际上是最需要高周转的，产品是最标准化的，如果企业还是用重资产的方式来做产业地产，就很难做到全国甚至全世界布局。产业地产必须走轻资产之路，快速通过资本运作来做好各个区域产品的组合。

产业地产目前处于产能过剩的阶段，现在每公顷创造的GDP并不高，这是由于过去土地出让过于粗放，土地价值难以充分体现很多地产公司是“以产业之名，行地产之实”。因而未来土地制度改革也会围绕提高土地利用率来进行，这就为存量土地的盘活带来许多机遇。但这些存量土地只能通过轻资产的方式来盘活，将来的房地产，或通过资金的集中方式,或通过资金的集聚方式来开发，前者属于轻资产模式，后者属于重资产模式。

未来2到3年是产业地产行业的重要窗口期，以往政府过多地介入了市场领域，现在开始要逐步往回撤，把更多的主动权留给社会和市场力量。这实际上也是各方力量博弈的时期，会创造巨大的真空区域。企业如果运用金融创新等市场力量来承接这些真空区域，将会有巨大张力。

作为产业地产的转型时期应该注意的一是构建产业聚集的生态链，二是对运营和资金问题的重视。

一、产业园区的定位及生态链

未来模式更多的倾向于构建产业集聚平台，产业集聚区的一个显著特征就是产业集群发展，避免招商引资缺乏针对性，不加选择的引进项目、导致产业链条没有形成，协作配套不明显，以地产开发为载体，为成长型中小企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位成长环境和氛围。提供集聚效应形成核心产业竞争力与创新能力，促进产业升级和片区价值提升，从而实现产业价值和土地价值最大化形成产业综合体，以深圳某企业T4产品为例，产业园区包括国际创新企业交流中心，硅谷直通车、园区创新展示中心、创新孵化器、创意T台和创意工坊、企业家餐厅、迷你健身房等，其中硅谷直通车除了能够与美国硅谷的资本、人才、信息、技术和教育资源实时互通，还带有硅谷孵化基金，这个基金是园区方投资的是为准备去美国投资、创业的企业准备的，另外引进的3W coffee则是创新生态圈的互联网孵化器，其下属五间公司分别为3w传媒、拉勾网、猎头公司、种子基金和孵化器等，3w是创业公司其服务的对象也是创业公司。

第二个实例是深圳“前海深港梦工场“园区建筑面积2.7万平，容纳200家创业企业或团队入住，规划建设了公共检测中心、网络机房、人才驿站等同时引进国内外十多个创业服务平台机构，集“苗圃、孵化期、加速器”于一体，除便捷的工商税务登记注册外，还提供法律、财务、人力资源等咨询服务，金融扶持全方位，境外银行、天使投资人、私募基金、融资担保公司、证券公司、证券交易所等机构集聚梦工场。

这样企业可以集中布局，资源集约利用，功能集合构建，以此发挥产业链的效益，缩减中间生产和交易成本，赋予产业园区复合功能，扭转目前产业园区过于强调地产化的效益，进而实现价值的最大化，能够真正有效地扶持、引导、孵化产业，服务于入园企业。一个优秀的产业地产商，应该是一个以地产为承载，以金融为驱动，能够综合服务产业，从产业服务和投资中获取最大化收益，实现企业、政府与客户三方共赢的平台型服务运营商。

二、运营和资金是产业地产两大难题

产业园区是为企业提供服务的平台，本身有很强的运营属性，传统的产业园区只提供房屋及物业等基础服务，但现在的运营商提供的是全方位的服务，在历代产业园区产品发展过程中，产业导向越来越明显，因此产业喜欢扎堆、聚集。而产业地产本身的属性又决定了在园区运营模式相比于商业地产运营更加多元化。

一套运管体系涉及园区增值服务和基础服务，如何提供通畅快捷便利有价值的服务有赖于房企开发者的高度和操作能力，除了上述介绍的的构建产业生态链之外，目前园区早已进入和智能化、智慧管理的时代，采用多种技术软硬件一体化复合配套园区的建设和运营，构建云、互联网、物联网将行政审批、政策咨询、同样物品采购、小额贷款、产品展示、文体、保健、餐饮等公共资源进行线上线下一体化整合，为入驻企业提供配套服务。物业基础服务仅仅是产业地产商众多产品中的一个组成部分，住宅和商业对于产城一体化而言当然是需要的，但并非必要条件，切不能喧宾夺主。

从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，扔需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、企业服务，未来资产证券化是一个趋势，特别是这几年将要推出的房地产投资信托REITs，将对产业园区的融资带来利好。

真正做产业地产是要看自身对产业的理解有多深，不能只把眼光盯着国外的新模式，仰望星空固然重要，但同时也要脚踏实地。而在找到自身运转模式之前，要首先弄清楚产业地产的资金到底从哪里来，能力从哪里来，只有了解了这些才能把握行业发展的方向。弄清楚资金的来源，就能够探寻到资金主体的利益需求，而他们的利益需求将是左右产业地产未来发展的方向，地产的开发主体也能由此做出具有前瞻性的判断。

小结

产业地产的开发和运营已经进入到新的转型升级阶段，去地产化、去行政化其特征是不仅完成传统的开发建设任务和提供物业服务，更重要的是如何构建产业聚集平台形成产业的生态链，不断注入强化产业链的活力，向入住企业提供复合功能的更具价值的服务作为园区整体运营主导思想，同时注意城市配套设施，企业则借助园区搭建的高价值产业运营平台，迅速自我完善自我发展，形成高效的产业生态链。